出租的房子也应关心房价

 有人投资房产是想以后用房租金补贴养老费用，不管房价涨跌，房子总是在的，房租总是能收到，所以对房价的涨跌并不关心。

房屋并不是无息资产，它能通过出租产生房租收益（除非你不出租），但除此之外，房屋本身价值的变动，也是重要的获利方法，如果你卖出房屋产生的收益高过你的房租收益，你就应该卖出房屋获利，而不是继续通过租金获取收益。你的目标是获取尽可能高的收益，而不是尽可能的获取租金。

国际上租金回报率3%-5%为合理水平，相当于我购入房屋后，出租约16到25年就能回本，之后就是纯赚。期间如果房价明显被高估，我还可以通过卖出房屋提前收回本金并获取盈利。这个投资收益看起来还正常，毕竟每年4%的收益还是不太好找的。假设我找到一个高于4%盈利的投资标的，我就应该卖出我的房屋投资，投资于这个高于4%的投资。就像我取出低利率存款，去存高利率存款一样。原来你的钱是以房屋的形式存在，以房租的形式获取收益，现在你的钱变成其他财富存储载体了，并没有消失，也许是存款，也许国债，也许是股票/基金，通过新的形式获取收益。

2023年北京房屋租金回报率1.85%（每年获取购房成本的1.85%的收益），靠租金54.2年回本。这个就不太正常了。现在中国10年期国债收益率（中国无风险收益率）是2.235%（你买10年期国债每年利息是2.235%，44.74年回本，且没有违约风险）；沪深300（中国股市）市盈率12.18（去年每股盈利是现在股票售价的8.21%，假设以后每年盈利都和2023年一样，12.18年回本），股息率3.22%（去年的股票现金分红是现在股票售价的3.22%）；三年定期存款利率1.95%（假设利率不变51.28年回本，法律保障本息安全）。现在定期存款，国债，股票收益都比出租房屋收益高，明显是房价被明显高估了。除非你认为2024年你的房租收益涨幅100%，收益率变为3.7%，且以后每年都有3.7%的收益。或者，当你今天要卖出房屋时，你发现你的房屋市价下跌了50%，这样你的收益率也能达到3.7%，突然之间，出租房屋成了一笔收益良好的投资。

如果房屋真下跌了50%，你认为你房租是维持原价的可能性大，还是房租下跌的可能性大？过去租金回报率低，没人在乎是因为房价会上涨，可以通过卖出房屋来获取良好的收益，现在就别指望房价上涨了。

你负担了房价下跌的风险，租金下跌的风险，然后收益是1.85%，比没有任何风险的三年定期存款，和10年期国债的收益都少，你图什么呢？你负担了风险，应该要求更高的收益才对。

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中国石油(SH:601857)2007年11月5日在沪市上市，当天出现48.62元/股的交易价格，这也成为中国石油的历史最高价，17年后的2024年5月7日收盘价10.12元。中国石油公司还在正常经营，估计在经营100年也没问题，亏损了国家也会补助，从2018年开始每年现金分红。

这就像你花费100万买了房子出租（租金回报率1.85%），10年后你可以200万卖了房子，回报是（200万房款+10年租金18.5万）218.5万，你没卖，又过了5年，房子还在，房价变成150万了（从最高价下跌25%），现在你这项房屋的投资，价值是：150万房屋价值+15年租金27.75万=177.75万。你多花费了5年时间，少了40.75万人民币。