2022年5月底，在日本国内人气排名前十的基金中，投资美国股票或重仓美国股票的基金占据6个席位，重仓日本股票的基金为零。如果自己国家经济不好，或对自己国家经济没信心，投资外国股票是理所当然的事。
参考：
2024年5月7日星期二
出租的房子也应关心房价
有人投资房产是想以后用房租金补贴养老费用，不管房价涨跌，房子总是在的，房租总是能收到，所以对房价的涨跌并不关心。
房屋并不是无息资产，它能通过出租产生房租收益（除非你不出租），但除此之外，房屋本身价值的变动，也是重要的获利方法，如果你卖出房屋产生的收益高过你的房租收益，你就应该卖出房屋获利，而不是继续通过租金获取收益。你的目标是获取尽可能高的收益，而不是尽可能的获取租金。
国际上租金回报率3%-5%为合理水平，相当于我购入房屋后，出租约16到25年就能回本，之后就是纯赚。期间如果房价明显被高估，我还可以通过卖出房屋提前收回本金并获取盈利。这个投资收益看起来还正常，毕竟每年4%的收益还是不太好找的。假设我找到一个高于4%盈利的投资标的，我就应该卖出我的房屋投资，投资于这个高于4%的投资。就像我取出低利率存款，去存高利率存款一样。原来你的钱是以房屋的形式存在，以房租的形式获取收益，现在你的钱变成其他财富存储载体了，并没有消失，也许是存款，也许国债，也许是股票/基金，通过新的形式获取收益。
2023年房屋租金回报率1.85%（每年获取购房成本的1.85%的收益），靠租金54.2年回本。这个就不太正常了。现在（中国无风险收益率）是2.235%（你买10年期国债每年利息是2.235%，44.74年回本，且没有违约风险）；沪深300（中国股市）（去年每股盈利是现在股票售价的8.21%，假设以后每年盈利都和2023年一样，12.18年回本），（去年的股票现金分红是现在股票售价的3.22%）；利率1.95%（假设利率不变51.28年回本，法律保障本息安全）。现在定期存款，国债，股票收益都比出租房屋收益高，明显是房价被明显高估了。除非你认为2024年你的房租收益涨幅100%，收益率变为3.7%，且以后每年都有3.7%的收益。或者，当你今天要卖出房屋时，你发现你的房屋市价下跌了50%，这样你的收益率也能达到3.7%，突然之间，出租房屋成了一笔收益良好的投资。
如果房屋真下跌了50%，你认为你房租是维持原价的可能性大，还是房租下跌的可能性大？过去租金回报率低，没人在乎是因为房价会上涨，可以通过卖出房屋来获取良好的收益，现在就别指望房价上涨了。
你负担了房价下跌的风险，租金下跌的风险，然后收益是1.85%，比没有任何风险的三年定期存款，和10年期国债的收益都少，你图什么呢？你负担了风险，应该要求更高的收益才对。
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2007年11月5日在沪市上市，当天出现48.62元/股的交易价格，这也成为中国石油的历史最高价，17年后的2024年5月7日收盘价10.12元。中国石油公司还在正常经营，估计在经营100年也没问题，亏损了国家也会补助，从2018年开始每年。
2024年5月6日星期一
普通人的长期投资
这篇文章本意是想讲讲“当你卖了房，手拿一大笔现金该怎么办？”的问题，或者说，一个不了解投资的人，或者投资经历只在支付宝买过基金的人，如何进行长期的（30年以上），低风险的投资，这笔投资的安全性应该可以用来指望它养老。
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首先你先了解一下个人保险，健康险，住院险，意外伤害险，重大疾病险，养老险。主要去微信，抖音，小红书里搜一下相关关键字，里面应该有不少分析和推荐。大保险公司的保险没准贵，先了解一下那帮保险经纪公司（，，）的推荐。如果你年龄比较大了，不容易买健康险，重大疾病险，不买也可以，反正年纪大买了保险杠杆也小，类似于你保费交了10万，出险了也就赔12万，你不出险的就白缴了（数字仅用作举例，是我瞎掰的）。考虑一下你和你的家人是否需要买保险，别你投资都投出去了，结果突然家人出了什么意外，需要用钱。
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剩下的钱，对于一个没接触过投资的人，接受不了亏损的人，你就存银行定期，买国债。国债是银行卖的那种到期还本付息的，最好是提前支取也能有点比活期利息高的国债，别买国债基金，别买国债ETF，这两种一个是需要投资知识，另一个是可能出现亏损。和投资亏损比起来，通货膨胀让你损失的钱就太少了，如果出现大幅的通货膨胀，银行存款利息会升高，90年代我们国家一年期存款利率曾经在10%左右，那时你就取出旧存款，买新利率的存款就行了。
根据的规定，同一家银行，同一个人，银行出现破产情况，存款本息50万以内的全额偿付，剩下的银行能赔多少算多少。只算各类存款，你在银行里买的理财，基金，保险，这个都不管。大银行倒闭的可能性接近于零，小银行存款利率高可能高一些。
最好能换一部分美元存在银行，比例你随意，也许50%，也许30%？你的钱变成美元，人民币的通货膨胀就和你没关系了（变成美元通胀和你有关了），人民币通货膨胀，美元就会对人民币升值，你用钱的时候把美元再兑换成人民币，你的人民币就变多了，这样你财富的购买力就保住了。
《存款保险条例》的50万全额赔付，是包括外币存款的。
根据每人每年有5万美元等额的外汇便利兑换额度，就是说你简单填写用途，不必提交证明材料，每年可以兑换相当于5万美元的外币，假设你家三口人，再加上双方父母，这就7个人了，每年35万美元（折合人民币254万），下一年又有35万美元额度。
就算你家小孩不满一岁，只要有身份证，也有每年5万美元的便利额度。
外币在自己不同的银行账户间，直系亲属账户之间可以银行转账。
换美元银行的手机 APP 就可以操作，你可以跑到银行，让银行人员指导你操作。
跨境贸易支付中。全球央行储备中，。事实上，全球的政府和央行都更信任美元，流通性好（向外国买东西时别人都收美元），稳定性高（汇率不会暴涨暴跌），没有那个央行会储备未来会强烈贬值的货币。
不投资就没有投资风险，坦然接受通货膨胀的侵蚀（如果通缩，你的钱还升值了），这总比投资失败亏的少。投资专业人士该亏也还是亏，别觉得你积极投资就能跑赢通胀，没准你跑的赢，也没准你跑不赢。对大部分人来说，赚钱还是靠工资，靠投资赚钱不靠谱，能保值，能增值一点就不错了。
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下面谈谈如果你比较有学习能力，希望在上面的方案上在多负担一点风险，多预期一点收益的方案。
这方案就是拿出你全部钱的10-20%用来进行金融投资，剩下的钱按上面的保守方案存定期，买国债。投资思路就是80%的钱购买银行存款和国债这种本金安全的投资，剩下20%的钱用低风险的方法投资于股票等风险类资产，用于提高投资组合的收益，假设股票等风险投资亏损幅度不会高于50%，也就是说假设投资者可以接受总投资资金10%的亏损。是否每年要对这两部分投资进行再平衡（例如每年12月第一周，通过买入卖出把存款：股票的比例重新调整为8：2）？似乎平衡不平衡都可以。
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股票部分就直接在中国股市买入标普500的指数ETF就行了，美股再烂，也比其他股市好些。偶尔发现自己的标普500ETF溢价率太高，就切换到溢价率低的同类ETF，不切换也行。根据历史数据，标普500长期平均年回报率约为6-8%，但这并不能保证未来的收益率。
：标普500指数是美国最重要的股票指数，包括了美国500家市值最大的上市公司，股票市值占美国股市总市值约80%，占全球股票市场总市值的约20%。成分股公司的收入中有约 71% 来自美国市场，其余 29% 来自海外市场。
：纳斯达克100指数是由在美国纳斯达克股票交易所上市的市值最大的100支股票组成，多为科技股，重要程度仅次于标普500指数。成分股73%收入来自美国境外。其中82只成分股也在标普500指数中，加上市值权重，两个指数的重合度为43%。
基本上我信任美元定价资产，例如美股，美债，黄金也可以通过股市少量持有；尽量避开人民币定价资产，例如中国股票，中国房地产，在美国上市的中概股（资产在中国，依赖从中国市场获取人民币利润）。
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根据的推荐，目前（2024年5月）首选，备选，另外注意溢价率。
除非你要再平衡存款和股票的投资比例，或者你要进行消费（支付衣食住行，吃喝玩乐费用），二三十年的长期持有才能获取稳定的收益，别涨20%就卖了，也别亏20%就卖了，涨跌你都别卖。历史上，标普500指数的，。长期看，只有投资才能获得财富的保值和增值。
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黄金主要是对冲法币的滥发，凡是人类政府发行的法定货币（美元，欧元，日元，人民币）都会滥发，法币发多了，就会货币就会贬值。黄金只能开采，地球上能开采多少是有一定数量的，人类政府没法凭空制造出黄金，所以一般法币贬值，黄金就会相应的升值。如果买的话买，在股市里买就行了，一般建议不超过投资总额的5%。
实物黄金就不建议买了，不好卖出，很多地方回收黄金的价格很低，从投资或保值的角度看，买实物黄金毫无意义。要买的话可以考虑，中国人民银行发行，中国法定货币，听说对金价的溢价最少，目前一枚是16,942元人民币。有回购的保证。
总的来说，不建议非专业人士购买黄金（含实物黄金）。
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参考：
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集思录：，，。
Woody：，
2024年5月4日星期六
普通人房产投资分析3
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问：我就一套自住房，卖了我住哪里？
答：你可以卖出大面积的房子买入小面积的房子，卖靠近市中心的，生活配套设施完善的房子买稍远的，购物就医交通稍差房子，卖总价高的房子买总价低的房子，或直接租住（例如长租公寓）。方向就是尽量卖出人民币资产（中国的房子），尽量持有更多的现金或类现金类资产（银行存款，国债，美元）。以上的建议显然是以“预期未来中国房价会明显下跌”为前提的，如果你的判断是未来（你的）房价不会明显下跌，那这个建议就不成立。
租住的缺点是目前租购同权好像还是有问题，具体就是子女入学。再一个就是心理问题，如果你租房住总是心理不踏实，影响你生活质量，你可以考虑购房，毕竟你的钱是为你个人幸福服务的，不能本末倒置。
2023年北京租金回报率才1.85%，房东每年才收你房价的1.85%的租金，这房东是在做公益，是在积德行善，希望大家能给房东（有钱人）一个当好人的机会。假设你卖出了你唯一的房屋，得到卖房款200万，你转身就租了个市价200万的房子住，房东一年收你3.7万房租（租金回报率1.85%），这时候，如果你把你200万的卖房款投资了银行存款（目前，只要你一次签3年租约，应该可以锁定房租支出），国债，股票基金，债券基金，总之，假设你200万元总体一年的收益率正好是1.85%，正好用来支付房租，那你可以说你免费住了。你还是住在和你原房子类似的房子里（因为市价一样），但以后房价涨跌的不确定性被你消除了，增加了你财务的稳定性（不论房价涨跌，你银行里200万的存款本金是不会变的）。如果三年后房价下跌50%，你可以把你银行里200万的到期存款取出来，买入三年前市价200万，现价100万的一套房子，兜里再揣100万现金。在这种完美的假设下，你还是住在一套3年前原价200万的房子里，变化的就是你兜里多了100万的现金。
如果三年后房价上涨了呢？那你就亏了。实际上不论你卖房，维持现状，还是买房，你都要承担潜在的风险，并得到潜在的收益。卖房后会丧失掉未来房价上涨的收益，同时也规避了未来房价下跌的损失。未来总是不确定的，没有人能精确预测未来，做大概率正确的事情就可以了，模糊的正确已经足够好。对绝大多数人来说，房屋这样的大宗资产（或卖房款）应该做稳健的投资，避免损失第一，收益第二，也就是说，为了提高资产的安全性，收益性要适当让步。
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问：我有空置或正在出租的房屋，是否要卖掉？
答：假设你这些房子未来并不打算自住，或给你家孩子住，是投资性房产。投资性房产你就看收益率呗。现在是2.31%，一年期定期是1.45%，如果你一年的房租收入比这两个还低的话，那你就应该卖出房子，因为你买国债回报更多。再一个还要判断长期的租金趋势和房价走势，别你今年房租收益比你买国债多，明年房价下跌5%，那你还是亏钱了，除非你房租收益也是5%，那你这一年不亏不赚。
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问：以后会通货膨胀，我拿着卖房款，现金会购买力会贬值，还不如持有房产。
答：根据和两篇文章提供的信息，北京房价按最高价计算（），今年已经有下跌50%的区域了，过去最高售价100万的房子，现在卖50万，这也没抵御通胀啊？同一时间段（约6年时间），如果北京物价通缩了51%（物价，或你的生活成本下降了51%），那你可以说你的房子为你你的资产增值了1%，假设这6年间了10%，那你通过持有房产，损失了60%的购买力，你要是当时100万卖了房子，持有现金，你购买力才损失10%。咱不说北京最倒霉的一波房主，，你持有的北京房子价格2023年如果上涨了0.2%，就算保值了，你房价上涨超过0.2%就算增值了。那你家房子2023年房价是涨了还是跌了？
可见，买房不一定保值，也不一定增值，只是有的时间段，有的城市，有的地段会保值增值。现在，房价普遍上涨的时候过去了，现在，是大部分房屋正在贬值的时候，持有房屋，通胀蚕食一部分你货币的购买力，房价下跌再减少一部分你的钱，亏两次。拿着现金的人在通胀的环境里只亏一次，目前是通缩，还算赢一次。
2024年5月3日星期五
普通人房产投资分析2
：租售比1：650（房价是月租金的650倍），租金回报率1.85%（房屋每年产生房价1.85%的租金收益，可以类比银行利息），售租比54.2（依靠租金收入，54.2年回本，可以看成54.2倍市盈率的股票，著名的收息股动态市盈率才39.77倍，39.77年回本，动态市盈率5.52倍，5年半回本。54倍市盈率是未来利润高速成长的科技公司才会有的估值，你认为北京的房租未来会多年高速上涨？），租金收入比26.29%（房租占北京租户月收入的26.29%）。
国际上租金回报率3%-5%为合理水平，5%以上的城市适合购买出租，3%以下的房价过高不适合投资。全球范围房租占租房群体收入的40-45%，是租客所能承受的价格上限。
以2023年北京的房价为基础，房价再下跌50%才会出现：租售比1：325，租金回报率3.7%，靠房租收入27.1年回本，这才是全球范围内比较合理的价格。当然这样直接类比比较粗糙，房价受多种因素影响，比如说中国人民币不能自由兑换，钱去不了境外，只能在中国境内买东西，做投资；中国人比较爱买房子，不爱租房，结婚要买房；从1998年开始中国经历了23年的房价上涨（2021年9月开始下跌），很多人还有房价上涨的信仰；中国境内投资渠道少，中国股市大部分人不敢买，少部分人亏了钱，只能投资买房。这些都对，但导致房价下跌，甚至于大幅下跌的因素也很多，比如，，自住都没问题，再指望别人买房，那就只能是投资了。现在经济也不好，收入都下降呢，大批因断供产生的法拍房，，新生儿减少，别指望20年后等他们买房，他们每个人都能继承几套房；投资房产，你卖给谁？现在房产市场是买方市场，是卖房的多，买房的少，房价也跌两年半了，人都是买涨不买跌，越跌越不着急买。，这是非常多的钱了，说好的通胀呢？企业在减少投资，因为卖不出去，怕赔钱，个人怕以后收入下降，减少消费，企业和个人一起在存钱，市场上流通的钱在减少。因为卖不出去，现在房屋，都在降价，企业盈利困难，在降薪裁员，这是通缩。通缩是所有的商品服务都在降价，相对的，也就是钱的购买力上升了。简单说现金在升值，包括房屋在内的所有人民币计价商品在降价（水电燃气涨价了，这些价格都是政府管制的，是政府强行涨价，增加了政府的收入，居民企业的负担加重了）。日本通缩可是持续了二三十年呢，就算某天通胀来了，房价涨幅也未必赶得上通胀，生活水平都下降了，谁还有钱投资买房？自2017年以来，，北京人少了，你指望买房的人变多？买房的人少了，你能指望房价上涨？
现在不能再把房子看成“投资品”，指望它升值，而是要把房屋当成一个“消费品”，一个东西用旧了，再卖出去就要降价。靠房产投资获利，以后是很专业的事情，不是我们普通人应该涉足的领域了。
房价取决于富人的购买，而租金取决于租客（穷人，相对穷）的收入。富人买的豪宅现在倒卖的还可以，可豪宅和一般人也没关系，现在企业正裁员呢，你觉得租客收入能上涨吗？租客收入变少，房租只能下降。
普通人房产投资分析1
租金回报率=房屋年租金/房屋总价。
中国住房的租金回报率是1-1.5%，北京是1.5-2%。（数据是凭记忆，来源忘了）。假设你房屋的租金回报率是2%（这个数字很可能高估了你房屋的租金收入），房价200万，租金收入就是4万/年（3333元/月）。假设你的房屋每个月都产生房租，没有一天空置，那么，4万元/年 X 50年=200万。你可以认为你现在用50倍的年收益购买了一项资产（一套房屋），假设房价和房租都不涨不跌，仅凭租金50年回本；或者也可以认为，你现在卖出这项资产，可以一次性得到50年的租金收益。
根据国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2018），普通房屋和构筑物的设计使用年限为50年。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》所规定，民用住宅建筑的土地使用权出让最高年限为70年（按照目前规定，商品房产权年限是从开发商拿地之日算起。也就是说，开发商2020年拿的地，盖房子盖到2025年再卖给你，那你实际只拥有65年土地使用权）。普遍的看法，你真正能用来住，或出租的时间，肯定没有50年，很可能只有30年。30年后房屋可能就变危房了，电梯，各种管道估计已换过几次，如果地点离市中心比较远，整个小区可能都没几个人住，冬天供暖会赔本（可能没人供暖），物业因为收不到物业费都跑光了，如果大楼高度比较低，也许你能指望有开发商重新建楼，你肯定还要交钱，基本上，你还是假设30年后，房屋价值为零吧。
30年使用期限的意思是，如果你是自住，每年6.66万，或每月5555元的居住成本；你出租的话，4万X30年=120万，你花费200万，等待30年后，投资总回报是120万，亏80万；你卖出的话，等于你30年使用期限的房屋，马上就一次性收入50年租金，然后还可以把这200万买个银行存款或国库券什么的，200万目前的一年期定期利息是2.9万。
可以决定家庭房产投资的你，假设现在是50岁，你100岁的时候，这套房可以靠租金回本，之后不考虑危房不能出租的问题，你就是纯赚了。我还是建议你不要指望房租收益。拿着现金，趁你还能玩，能吃，花了多好，住养老院，请住家保姆，看病，都要花钱，最后临终再花一笔大的医疗支出，最后风光离世。
总之，你把上面的数字，替换成你自己的房屋的情况，售价，你出租能租多少钱，都可以问房屋中介，房屋使用年限自己随便估一个。然后你自己算算，你现在出租（或闲置），或自住的房屋，是卖了好？还是留着好？估计以后你该能赶上收房产税。
现在北京市区的房屋，已经有从最高点算下跌50%的了，如果你一年后再卖，你觉得房价是上涨的可能性大，还是下跌的可能性大？假设下跌，你认为会跌多少？或者说，你的资产会少多少？是你几年的工资收入？假设未来10年，你的自住房会下跌50%，你卖出自住房（租房住），拿现金比较值，还是少折腾，接受可能出现的房屋减值好？
参考：
中国银行： （一年期定期存款利率1.45%）
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