普通人房产投资分析3

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问：我就一套自住房，卖了我住哪里？

答：你可以卖出大面积的房子买入小面积的房子，卖靠近市中心的，生活配套设施完善的房子买稍远的，购物就医交通稍差房子，卖总价高的房子买总价低的房子，或直接租住（例如长租公寓）。方向就是尽量卖出人民币资产（中国的房子），尽量持有更多的现金或类现金类资产（银行存款，国债，美元）。以上的建议显然是以“预期未来中国房价会明显下跌”为前提的，如果你的判断是未来（你的）房价不会明显下跌，那这个建议就不成立。

租住的缺点是目前租购同权好像还是有问题，具体就是子女入学。再一个就是心理问题，如果你租房住总是心理不踏实，影响你生活质量，你可以考虑购房，毕竟你的钱是为你个人幸福服务的，不能本末倒置。

2023年北京租金回报率才1.85%，房东每年才收你房价的1.85%的租金，这房东是在做公益，是在积德行善，希望大家能给房东（有钱人）一个当好人的机会。假设你卖出了你唯一的房屋，得到卖房款200万，你转身就租了个市价200万的房子住，房东一年收你3.7万房租（租金回报率1.85%），这时候，如果你把你200万的卖房款投资了银行存款（目前中行3年定期利率1.95%，只要你一次签3年租约，应该可以锁定房租支出），国债，股票基金，债券基金，总之，假设你200万元总体一年的收益率正好是1.85%，正好用来支付房租，那你可以说你免费住了。你还是住在和你原房子类似的房子里（因为市价一样），但以后房价涨跌的不确定性被你消除了，增加了你财务的稳定性（不论房价涨跌，你银行里200万的存款本金是不会变的）。如果三年后房价下跌50%，你可以把你银行里200万的到期存款取出来，买入三年前市价200万，现价100万的一套房子，兜里再揣100万现金。在这种完美的假设下，你还是住在一套3年前原价200万的房子里，变化的就是你兜里多了100万的现金。

如果三年后房价上涨了呢？那你就亏了。实际上不论你卖房，维持现状，还是买房，你都要承担潜在的风险，并得到潜在的收益。卖房后会丧失掉未来房价上涨的收益，同时也规避了未来房价下跌的损失。未来总是不确定的，没有人能精确预测未来，做大概率正确的事情就可以了，模糊的正确已经足够好。对绝大多数人来说，房屋这样的大宗资产（或卖房款）应该做稳健的投资，避免损失第一，收益第二，也就是说，为了提高资产的安全性，收益性要适当让步。

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问：我有空置或正在出租的房屋，是否要卖掉？

答：假设你这些房子未来并不打算自住，或给你家孩子住，是投资性房产。投资性房产你就看收益率呗。中国10年期国债收益率现在是2.31%，一年期定期存款是1.45%，如果你一年的房租收入比这两个还低的话，那你就应该卖出房子，因为你买国债回报更多。再一个还要判断长期的租金趋势和房价走势，别你今年房租收益比你买国债多，明年房价下跌5%，那你还是亏钱了，除非你房租收益也是5%，那你这一年不亏不赚。

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问：以后会通货膨胀，我拿着卖房款，现金会购买力会贬值，还不如持有房产。

答：根据（更新版）房价见底了吗？和北京房价回到2016年两篇文章提供的信息，北京房价按最高价计算（北京房价在2017年3月达到了历史高点），今年已经有下跌50%的区域了，过去最高售价100万的房子，现在卖50万，这也没抵御通胀啊？同一时间段（约6年时间），如果北京物价通缩了51%（物价，或你的生活成本下降了51%），那你可以说你的房子为你你的资产增值了1%，假设这6年间货币通胀了10%，那你通过持有房产，损失了60%的购买力，你要是当时100万卖了房子，持有现金，你购买力才损失10%。咱不说北京最倒霉的一波房主，2023年全年，全国居民消费价格指数（CPI）比上年上涨0.2%，你持有的北京房子价格2023年如果上涨了0.2%，就算保值了，你房价上涨超过0.2%就算增值了。那你家房子2023年房价是涨了还是跌了？

可见，买房不一定保值，也不一定增值，只是有的时间段，有的城市，有的地段会保值增值。现在，房价普遍上涨的时候过去了，现在，是大部分房屋正在贬值的时候，持有房屋，通胀蚕食一部分你货币的购买力，房价下跌再减少一部分你的钱，亏两次。拿着现金的人在通胀的环境里只亏一次，目前是通缩，还算赢一次。

可见，有时候，持有现金或类现金资产（银行存款，短期国债，货币基金）也可以是一个比持有房产更好的选择，在通胀的环境里能少亏购买力，在通缩的环境里可以增加购买力。