普通人房产投资分析2

租售比=月租金÷房价。

国际上合理的租售比一般界定为1:200到1:300之间（靠房租要200到300个月收回购房成本，相当于16到25年）。2023年北京数据：租售比1：650（房价是月租金的650倍），租金回报率1.85%（房屋每年产生房价1.85%的租金收益，可以类比银行利息），售租比54.2（依靠租金收入，54.2年回本，可以看成54.2倍市盈率的股票，著名的收息股长江电力动态市盈率才39.77倍，39.77年回本，工商银行动态市盈率5.52倍，5年半回本。54倍市盈率是未来利润高速成长的科技公司才会有的估值，你认为北京的房租未来会多年高速上涨？），租金收入比26.29%（房租占北京租户月收入的26.29%）。

国际上租金回报率3%-5%为合理水平，5%以上的城市适合购买出租，3%以下的房价过高不适合投资。全球范围房租占租房群体收入的40-45%，是租客所能承受的价格上限。

以2023年北京的房价为基础，房价再下跌50%才会出现：租售比1：325，租金回报率3.7%，靠房租收入27.1年回本，这才是全球范围内比较合理的价格。当然这样直接类比比较粗糙，房价受多种因素影响，比如说中国人民币不能自由兑换，钱去不了境外，只能在中国境内买东西，做投资；中国人比较爱买房子，不爱租房，结婚要买房；从1998年开始中国经历了23年的房价上涨（2021年9月开始下跌），很多人还有房价上涨的信仰；中国境内投资渠道少，中国股市大部分人不敢买，少部分人亏了钱，只能投资买房。这些都对，但导致房价下跌，甚至于大幅下跌的因素也很多，比如，现在房地产供应过剩，自住都没问题，再指望别人买房，那就只能是投资了。现在经济也不好，收入都下降呢，大批因断供产生的法拍房，2024年1月全国法拍房挂拍10.04万套，比去年1月增长48.2%，新生儿减少，别指望20年后等他们买房，他们每个人都能继承几套房；投资房产，你卖给谁？现在房产市场是买方市场，是卖房的多，买房的少，房价也跌两年半了，人都是买涨不买跌，越跌越不着急买。截至3月末广义货币M2余额已突破300万亿元，这是非常多的钱了，说好的通胀呢？企业在减少投资，因为卖不出去，怕赔钱，个人怕以后收入下降，减少消费，企业和个人一起在存钱，市场上流通的钱在减少。因为卖不出去，现在房屋，汽车都在降价，企业盈利困难，在降薪裁员，这是通缩。通缩是所有的商品服务都在降价，相对的，也就是钱的购买力上升了。简单说现金在升值，包括房屋在内的所有人民币计价商品在降价（水电燃气涨价了，这些价格都是政府管制的，是政府强行涨价，增加了政府的收入，居民企业的负担加重了）。日本通缩可是持续了二三十年呢，就算某天通胀来了，房价涨幅也未必赶得上通胀，生活水平都下降了，谁还有钱投资买房？自2017年以来，北京市常住人口规模连续六年下降，北京人少了，你指望买房的人变多？买房的人少了，你能指望房价上涨？

现在不能再把房子看成“投资品”，指望它升值，而是要把房屋当成一个“消费品”，一个东西用旧了，再卖出去就要降价。靠房产投资获利，以后是很专业的事情，不是我们普通人应该涉足的领域了。

房价取决于富人的购买，而租金取决于租客（穷人，相对穷）的收入。富人买的豪宅现在倒卖的还可以，可豪宅和一般人也没关系，现在企业正裁员呢，你觉得租客收入能上涨吗？租客收入变少，房租只能下降。

一个地方的房价：短期看政策变化，中期看土地供应，长期看人口增长。短期北京还能有什么政策？开放全国人来北上广买房？那其他地方的房地产就更卖不出去了，北京正在疏散人口。土地供应也指望不上，现在北京的房子应该不少了，长期的人口因素大家都知道，以后人口会越来越少。真是看不到什么积极的因素。